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埼玉県の 耐震診断、耐震補強工事、ホームインスペクション、フラット35適合証明書、耐震基準適合証明、瑕疵保険は 三芳町トラスト・ホーム にお任せ下さい

現場日記/2012-07-05

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中古住宅購入前の耐震診断

本日富士見市で中古戸建ての購入を検討されているH様からのご依頼で、耐震診断+ホームインスペクションを実施しました。


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現在神戸にお住まいのH様は、娘さんが住む富士見市への引っ越しを検討され、娘さんのお住まいから徒歩5分ほどのこの物件を第一候補に絞ったうえでのご依頼です。
阪神淡路大震災を体験したH様は、特に耐震性について詳しく診断して欲しいとのご要望でした。

物件は築24年ですが、2階にトイレを新設するなど内外装ともフルリフォーム(浴室のみ現状)してあり綺麗な建物です。

外回りの調査です

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基礎にはひび割れもなく良い状態です。 フーチングの形状は、巾36cm・厚さ12cmで当時の公庫仕様です。

*フーチングの確認は日本ホームインスペクターズ協会の検査項目にはありませんが、耐震の専門家である当社にとっては確認しなければならない箇所です。


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基礎の表面に蟻道がありました。

蟻道を崩しても中にはシロアリはいませんでしたので過去のものでした。

床下から蟻害の程度を確認すべきとことですが、地下車庫になっており床下に侵入することができない箇所です。

被害が軽微であることを祈るのみです。

室内の調査です

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1階の和室や押入の天井に染み跡があります。

和室は下屋部分なので雨漏りを疑いましたが、押入は上階は部屋なので雨漏りは考えにくい

押入点検口を除いて納得しました。小動物の糞があちらこちらに  染みの原因は小動物(おそらくネズミ)の尿だと思われます。

次は2階です

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洋室に入った瞬間に違和感が!?
明らかに傾いている

レーザーレベルで測定すると、3.5mの間隔で外壁側が3cmの沈下、傾斜量は8.6/1000で品確法のレベル3に該当する数値です。

原因は後ほど解説します。

次は小屋裏の調査で、雨漏りの有無と構造の確認です

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柱頭は山形プレートが使用されていますが、釘頭が錆びています。
これは所定のZN釘ではなく普通の鉄釘が使用されているためであり、山形プレート本来の耐力は得られません。

筋かいは釘のみでした。



最後に床下の調査で、蟻害と構造の確認です

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断熱材をめくって筋かいの有無を確認していたところ、玄関ホールの柱に蟻害を発見

柱は表面から3cm程度の被害で添木補強が望ましいレベル、筋かいは厚さの半分以上が被害を受けており効果なしが妥当と判断。

含水率が27%と高く湿気対策が望ましい状態。

そして耐震診断の結果です

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    X方向  Y方向
2階  1.36   0.94
1階  0.31   0.44

1階は壁強さP(≒壁量)が不足しています、併せて偏心率が建築基準法の30%をオーバーしているため配置Eが0.5となり評点が半減しております。
また2階居室の居室が品確法レベル3を超える8.6/1000傾斜していることと蟻害がありますので劣化度Dは0.9で計算しました。

プラスαの考察

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1階:4箇所、2階1箇所の壁補強で評点1.0をクリアーしますが、評点に現れない不安要素が、2階床傾斜の原因になっている「耐力壁・柱の直下率」の悪さです。

「耐力壁・柱の直下率」の計算結果が左図です。
計算手順
1.1F平面図に2F間仕切りをピンクのマーカーで記入
2. 〃  に1F間仕切りをブルーのマーカーで記入
3. 〃  に2Fの柱位置を赤線の丸で記入
4.赤丸のうち1Fの柱がある箇所を青色で塗りつぶす
5.ピンクとブルーのマーカーが一致した紫色の長さを計算
6.青色で塗りつぶした赤丸の数を計算

本物件の結果
壁直下率 X方向=13.2m/27.3m=48.3%
       Y方向=6.37m/22.75m=28.0%
柱直下率 X方向=12本/27本=44.4%
       Y方向=12本/26本=46.2%

この直下率は理想としては2/3(66.7%)以上、最低でも50%以上は確保したいところですが、本物件はいずれも50%以下でY方向の壁に至っては28%しかない。

ピンク線の南側を見ると、2階の外壁ラインのを支える1階部分に壁・柱がほとんどないことがわかると思います。 さらに2階床梁が乗る1階外壁部も柱の上ではなく開口部の上になっており、2次梁・3次梁が多用されており、2階の床が下がって当前の設計になっています。

壁・柱の直下については建築基準法に規定はありません。
そのため、耐震診断の評価項目も壁の量とバランスといった平面的な設計の良否だけで、立面的な良否は全く反映されていませんが、当社は問題が有りそうな物件については手計算ですが確認します。

以上の結果をH様にご報告。



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