「耐震基準適合証明書」の取得のタイミング
「耐震基準適合証明書」は、良質な中古住宅の流通を促進することを目的に創設されていますので、
売主が売却前に申請を行うことが条件になっています。
しかし、売主は耐震基準を満たしていない場合には「耐震補強工事を行う」（＝費用と時間がかかる）
もしくは「基準を満たしていないことを告知して売却する（昭和56年5月31日以前の建物は、
“耐震診断を行った記録がある場合はその内容を説明しなければならない”という宅建業法の規定があります）」（＝価値が下がる）というリスクがありますので、
実務上は「住宅ローン減税」の恩恵を受ける買主が購入を前提に費用を負担して取得することになります。
＜ケース1＞購入後に買主から問い合わせがある場合
確定申告時期に問い合わせの多いケースですが、すでに引き渡されている案件については、
残念ながら対応できません。
「耐震基準適合証明書」は引渡しまでに売主に対して発行しなければなりません。
引渡し後に買主に対して証明書を発行しても住宅ローン減税は適用外です。
＜ケース2＞購入申込後、引渡しまでの期間がない場合
耐震診断の結果から物件の購入を見合わせることを懸念して、物件購入が確定してから
問い合わせるという最も多いケースですが、引渡しまでに間に合わないことが多いです。
耐震診断の結果基準に満たない場合は、補強工事が必要になりますので（木耐協のDATAでは、約85％が基準を満たしていません）、引渡し日まで余裕がないと対応ができません。
＜ケース3＞購入申込後、引渡しまで期間が確保できる場合
「耐震基準適合証明書」の発行スケジュールが確定してから引渡し日を設定することをお勧めします。
補強工事が必要な場合は、2~4週間程度の期間を要します。
＜ケース4＞購入申込前に耐震診断が実施できる場合
耐震診断のタイミングは可能な限り早めに行うことが理想です。
補強工事が必要かどうか、補強工事にどれくらい費用がかかるのかは、耐震診断を実施すれば明らかになります。
物権取得にかかる費用を早い段階で買主に伝えることがスムーズな取引につながります。
「耐震基準適合証明書」は、取得するのに時間がかかる（耐震診断や結果によっては耐震補強が必要）、耐震基準を満たさない場合は商談が流れるかもしれないというリスクばかりで、仲介業者にとってはほとんどメリットがありません。
また、仲介業者には「住宅ローン控除」が利用できるか否かの説明義務はありません。 むしろ宅建協会などの指導では、税金などのアドバイスは一般的な内容までにとどめて、具体的なアドバイスや説明は避け、税理士などの専門家に相談するように薦めるべきだとしています。
「耐震基準適合証明書」は、黙っていても業者が用意してくれるものではありません。築20年以上（木造等の非耐火建築）の住宅を購入する場合、買主から働きかけないと百万円単位で控除が受けられる「住宅ローン減税」をみすみす逃すことになります。
「耐震基準適合証明書」に詳しい仲介業者でなければ、うまく商談をコントロールできませんので、築年数が古い物件を購入することを想定している場合は、業者の選定が重要といえます。
＜参考＞国税庁ホームページ
＜参考＞教えて！goo（耐震基準適合証明書にまつわるトラブル体験）
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